楼市寒冬：百万房产的黄昏与负债缠身的“伪富翁”
还记得曾经令人艳羡的“百万房产”吗？如今，它正逐渐褪去光环，成为众多房东心中难以言说的痛。上周，一位来自江门的读者陈珂向我倾诉了他的困境，他的经历，无疑是当下无数房产持有者的真实写照。
四年前，陈珂怀揣着对未来的憧憬，斥资340万购入一套房产。然而，时过境迁，楼市风云突变。如今，这套房产以240万的价格挂牌，却无人问津。更令他焦虑的是，小区内一套同户型的房产，竟以189万的低价成交。
“卖掉？亏损150万，实在心疼；不卖？又怕房价继续下跌，连189万都保不住。”陈珂的内心备受煎熬，夜不能寐。曾经的“百万房产”，如今却成了烫手的山芋；背负着百万房贷的房奴，也正从“富人”的幻梦中逐渐醒来，面临着日益沉重的经济压力。
一、 楼市凛冬：房价断崖式下跌，百万房产变“缩水货”
展开剩余80%近年来，楼市下行已是不争的事实。房价下跌幅度之大，或许超乎许多人的想象。著名经济学家黄奇帆曾在论坛上指出，“2020年至2024年，全国房价平均下跌了40%。”起初，这一观点引来了不少质疑，但如今，摆在眼前的数据却令人不得不信服。
以江门为例，房价普遍下跌了40?5%。在湖北荆门，一套140平米的四居室，总价已跌至不足48万，几乎回到了2017年之前的水平。温州房价也较最高点下跌了30%以上，部分房产在三年内缩水百八十万。
即使是一线城市，也难逃房价下跌的命运。北京顶尖学区房的价格已从10万/㎡跌至6.5万，上海内环老商品房也普遍降价15?5%。更令人担忧的是，房屋销售市场持续低迷。2024年，全国商品房销售面积仅为9.7亿平方米，与2021年的18亿平方米相比，几乎腰斩。
曾经引以为傲的“百万房产”，如今听来却令人唏嘘。百万房产正在批量缩水，甚至沦为“五十万都难卖”的烫手山芋。
二、 负债枷锁：房价下跌，债务压力倍增
房价下跌带来的不仅仅是资产缩水，更可怕的是负债率的不断攀升。不妨来算一笔账：
假设你在2021年以200万的价格购入一套房产，首付3成60万，贷款7成140万，负债率为140÷200=70%。到了2025年，房价跌至150万，而未偿还的贷款余额仍有130万，此时的负债率将飙升至130÷150=87%。这意味着，房价每下跌10%，你的债务压力将加重25%。
温州炒房客张老板就是一个鲜活的例子。去年，他囤积的5套郊区房产总价下跌了35%，现在每个月需要额外拿出4万元来偿还房贷。尽管房子挂牌出售已半年有余，但依然无人问津。
在这种情况下，即便房产账面上还值百万，也仅仅是一个数字。一旦急需用钱，根本无法变现，反而成为了沉重的负担。曾经以为自己是“百万富翁”，却不知早已沦为了“负债囚徒”。
三、 警惕！两类房产正加速贬值
并非所有房产都能称之为优质资产。以下两类房产的贬值速度尤为惊人，购入后极易被套牢：
1. 三四线城市的“人口失血型”房产：
住建部数据显示，全国现有6亿栋房屋，可容纳30亿人居住。然而，我国人口仅有14亿，且已连续三年呈现负增长。年轻人购房意愿持续降低，曾经依靠“六个钱包”支撑的房价，如今已难以为继。在四川遂宁蓬溪县，33万即可购得80㎡的三房；在黔东南，33万也能买到82㎡的住宅。这类房产的未来走势，令人担忧。
2. 大城市远郊区的高层老房子：
住建部今年5月发布的新规对老旧房屋并不友好。以北京西城区一套1995年代的26层电梯老小区为例，半年内房价下跌了22.7%，跌幅是次新房的2.4倍。这些老旧房屋不仅层高较低、隔音效果差，还存在消防安全隐患。新规对房屋层高和隔音效果提出了更高的要求，使得老破小逐渐沦为无人问津的“废品”。
四、 保住现金流：当断则断，及时止损
面对楼市的严峻形势，普通人究竟该如何应对？
我们的建议是：学习李嘉诚，该出手时就出手，保住现金流才是王道。
长沙的王紫就是一个果断的例子。去年，她咬牙将长沙县的老房子卖掉，并补足80万，置换成了市中心的次新房。虽然有所亏损，但将资产锁定在了核心区域，让她感到更加安心。
从投资回报率的角度来看，目前一线城市住宅的租金回报率仅为1.5?%，甚至不如将资金存入银行购买大额存单。如果确有换房需求，不妨选择核心区域的小三房或优质学区房。调查显示，2025年二季度，全国38.7%的改善型购房者都会做出类似的选择。
一位业主的话颇为实在：“宁要市区老破小，不要郊区伪豪宅。”在关键时刻，地段才是决定房产价值的关键因素。
曾经，“百万房产”是财富的象征，但如今，它正变得越来越稀有。与此同时，背负着百万房贷，表面光鲜亮丽，实则生活拮据的人却越来越多。
楼市早已告别了闭着眼睛买都能赚钱的时代。请记住：
账上的百万不算富，手里有现金才靠谱！
当房子从宝贝变成包袱，该割肉时就得割！
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